Rehabilitación de edificios en Valencia: qué obras entran y cómo se contrata

Buena parte del parque residencial de Valencia tiene entre 50 y 80 años: fincas del Ensanche y Ruzafa, bloques de los años 60 y 70 en Benimaclet, Patraix o el Cabanyal, edificios protegidos en Ciutat Vella. Rehabilitar uno de esos edificios no es una reforma grande: es una obra con comunidad de propietarios, con informe técnico previo, con licencia de obra mayor y, muchas veces, con ayudas públicas de por medio. En Grupo Mundisval, constructora en Valencia, ejecutamos rehabilitación de edificios en Valencia a partir del proyecto del arquitecto de la comunidad, y esta guía explica qué obras entran, cómo se contrata y qué esperar en costes y plazos.

Qué obras son "rehabilitación"

• Estructura. Refuerzo o sustitución de forjados (viguetas de madera o metálicas deterioradas), reparación de pilares y vigas de hormigón con armaduras vistas, recalces de cimentación. Es la intervención que más condiciona el resto y la que exige proyecto y dirección de obra sin excepción.
• Fachadas. Reparación de revestimientos y cornisas, saneado de balcones y voladizos, sustitución de carpinterías y, cada vez más, aislamiento por el exterior (SATE) o por el interior cuando la fachada está protegida.
• Cubiertas. Impermeabilización y aislamiento de azoteas, sustitución de tejas y estructura de cubiertas inclinadas, retirada de fibrocemento.
• Instalaciones comunes. Bajantes y colectores, montantes de agua, centralización de contadores, instalación eléctrica de zonas comunes, telecomunicaciones, y en fincas antiguas la sustitución de tuberías de plomo.
• Accesibilidad. Instalación de ascensor donde no lo hay, rampas y salvaescaleras en zaguán, ampliación de puertas. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a hacer los ajustes razonables de accesibilidad cuando los pide un vecino con discapacidad o mayor de 70 años.
• Eficiencia energética. Aislamiento de envolvente, sustitución de ventanas, mejora de instalaciones térmicas, fotovoltaica en cubierta. Es el bloque al que van dirigidas la mayoría de ayudas.

Antes de la obra: el informe técnico del edificio

En la Comunitat Valenciana los edificios residenciales de cierta antigüedad deben pasar el Informe de Evaluación del Edificio (la antigua ITE), que revisa estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética y dicta si hay deficiencias que reparar y en qué plazo. Muchas rehabilitaciones nacen de un informe desfavorable o de un requerimiento municipal; otras, de la decisión de la comunidad de instalar ascensor o aislar la fachada. En cualquier caso, el punto de partida es un diagnóstico técnico: catas en forjados, medición de humedades, inspección de bajantes con cámara, ensayos de hormigón si hay sospecha de patologías estructurales. Sin diagnóstico, el presupuesto es una apuesta. Te contamos el trámite en nuestro artículo sobre la ITE en Valencia.

Cómo se contrata una rehabilitación con una comunidad de propietarios

1. Diagnóstico y proyecto. La comunidad contrata a un arquitecto o arquitecto técnico que redacta el proyecto y llevará la dirección facultativa. Nosotros no redactamos el proyecto: ejecutamos la obra a partir de él y coordinados con esa dirección.
2. Presupuestos comparables. Con el proyecto y sus mediciones, las constructoras presupuestan las mismas partidas; sin proyecto, cada presupuesto mide una cosa distinta y la junta no puede comparar. En nuestra guía sobre cómo elegir una constructora de confianza explicamos qué comprobar de cada empresa.
3. Acuerdo de junta. Las obras de conservación obligatorias no necesitan votación específica; las mejoras (ascensor, aislamiento) requieren las mayorías que fija la Ley de Propiedad Horizontal, y el administrador debe reflejar en el acta el presupuesto aprobado, la forma de pago y las derramas.
4. Licencia. Obra mayor con proyecto visado ante el Ayuntamiento de València; en edificios protegidos, informe previo de patrimonio. Ver licencias y permisos de obra en Valencia.
5. Ejecución por fases y certificaciones. La obra se planifica para que el edificio siga habitado: cortes de suministro anunciados, accesos protegidos, horarios. El pago va por certificaciones mensuales que aprueba la dirección facultativa, no por adelantado.
6. Recepción y garantías. Acta de recepción, documentación final (certificados de residuos, boletines de instalaciones, garantías de materiales) y las garantías de la LOE: 1, 3 y 10 años.

Costes y plazos orientativos

Una rehabilitación no tiene un precio por metro cuadrado útil, porque no se actúa sobre las viviendas sino sobre elementos comunes; se presupuesta por elemento (m² de fachada, m² de cubierta, metro lineal de bajante, unidad de ascensor) y luego se reparte por coeficientes. Como referencia para que una comunidad sepa de qué orden hablamos antes de pedir presupuestos: la rehabilitación de una fachada con andamio, saneado y pintura es la partida más frecuente y la más variable según el estado de los balcones; el aislamiento por el exterior multiplica ese coste pero cambia la calificación energética del edificio; un ascensor nuevo en hueco de escalera es una obra de varios meses con obra civil, estructura e instalación. Los plazos van de dos o tres meses (fachada o cubierta) a seis o más (estructura, ascensor, rehabilitación integral), más la licencia.

Ayudas a la rehabilitación

Existen programas de ayudas para rehabilitación energética, accesibilidad y conservación, con convocatorias periódicas de la Generalitat Valenciana y del Ayuntamiento de València, y en general exigen solicitar la ayuda antes de empezar la obra y justificar una mejora energética o de accesibilidad medible. Las condiciones, porcentajes y plazos cambian de una convocatoria a otra, así que no publicamos cifras aquí: lo que hacemos es comprobar, en la fase de presupuesto, qué convocatoria está abierta y qué documentación exige, para que la comunidad no pierda la ayuda por empezar antes de tiempo. Tienes más contexto en nuestro artículo sobre ayudas a la rehabilitación.

Errores habituales en rehabilitación de comunidades

• Pedir presupuestos sin proyecto y comparar cifras que no miden lo mismo.
• Reparar la fachada sin resolver la causa de las humedades (cubierta, bajantes, balcones).
• Pintar sobre revestimientos que suenan a hueco en lugar de sanearlos.
• Hacer la cubierta sin aprovechar para aislar, y tener que volver a abrirla años después.
• Empezar la obra antes de tener concedida o solicitada la ayuda.
• Contratar sin dirección facultativa "para ahorrar honorarios": en rehabilitación es donde más imprevistos aparecen y donde más falta hace.

Preguntas frecuentes

Si tu comunidad tiene un informe con deficiencias o está valorando aislar, poner ascensor o rehabilitar la fachada, pídenos una visita: vemos el edificio con vuestro técnico y os damos un presupuesto cerrado por partidas que la junta pueda comparar. Trabajamos en Valencia y su área metropolitana, incluidos el Ensanche, Ciutat Vella y el Cabanyal.