Demoliciones en Valencia: tipos, licencia, residuos y medianeras

Una demolición es la única fase de una obra en la que no se construye nada y, sin embargo, es donde más se juega un promotor o un propietario: seguridad de los edificios vecinos, licencias, residuos y un plazo que condiciona todo lo que viene después. En Grupo Mundisval, constructora en Valencia, ejecutamos demoliciones controladas en Valencia con equipo y maquinaria propios, y esta guía recoge lo que conviene saber antes de contratar una: qué tipos hay, qué licencia hace falta, cómo se gestionan los residuos, qué pasa con las medianeras y cuánto cuesta.

Tipos de demolición

• Demolición interior o vaciado. Se retiran tabiques, solados, falsos techos e instalaciones y se conserva la estructura y la envolvente. Es la primera fase de cualquier reforma integral y de la mayoría de conversiones de local a vivienda. Se ejecuta con medios manuales y pequeña maquinaria, y el reto es la logística: bajar escombro por escalera o tolva en fincas sin ascensor de carga y convivir con los vecinos.
• Demolición parcial. Se elimina una parte del edificio (una planta, un cuerpo anexo, una cubierta, una fachada) manteniendo el resto en uso. Exige apeos y apuntalamientos calculados y, casi siempre, corte con hilo o disco diamantado para no transmitir vibraciones.
• Demolición total. Derribo completo de un edificio, nave o vivienda hasta cota de cimentación, para dejar el solar listo para obra nueva. Se hace con retroexcavadora con cizalla o pinza, de arriba abajo y por elementos, con riego para el polvo y protección de medianeras.
• Demolición selectiva. Desmontaje ordenado para separar materiales en origen (metal, madera, cerámica, hormigón, residuos peligrosos como el fibrocemento) y maximizar la valorización. Es la que exige la normativa de residuos cuando es viable, y en rehabilitación permite recuperar elementos con valor.

Licencia de demolición en Valencia

Una demolición total o parcial es obra mayor: necesita proyecto de demolición redactado por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico), con estudio de seguridad y salud, estudio de gestión de residuos y, cuando hay estructura afectada, cálculo de apeos; dirección de obra y coordinación de seguridad durante la ejecución; y licencia municipal del Ayuntamiento de València, que se solicita con el proyecto visado. Si el edificio tiene algún nivel de protección (catálogo de bienes y espacios protegidos, entornos BIC, Ciutat Vella o el Cabanyal, por ejemplo), la demolición puede estar prohibida o limitada a partes concretas, y hace falta informe previo de patrimonio. Los vaciados interiores para reforma van dentro de la licencia o declaración responsable de la reforma. Tenemos una guía sobre licencias y permisos de obra en Valencia con los tipos de trámite.

Además de la licencia, antes de empezar hay que tramitar la ocupación de vía pública para contenedores, andamios o maquinaria, dar de baja o proteger los suministros (agua, gas, electricidad, telecomunicaciones) y, si hay fibrocemento (uralita), contratar una empresa inscrita en el RERA para su retirada con el plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral.

Gestión de residuos: RD 105/2008

Los residuos de construcción y demolición (RCD) están regulados por el Real Decreto 105/2008. En la práctica significa tres cosas para el promotor: el proyecto debe incluir un estudio de gestión de residuos con la estimación de cantidades por tipo; el Ayuntamiento exige una fianza al conceder la licencia, que se devuelve al presentar los certificados de gestión; y la constructora debe entregar al final los certificados del gestor autorizado que acreditan dónde ha ido cada fracción. Una demolición sin esos certificados es un problema para devolver la fianza y, si aparecen residuos en un vertido ilegal, la responsabilidad llega al productor. En Mundisval separamos en origen siempre que la obra lo permite y entregamos la documentación de vertedero autorizado con el final de obra.

Medianeras y edificios colindantes

Es la parte que decide si una demolición total sale bien. Antes de empezar se hace un acta notarial o reportaje fotográfico del estado de los edificios vecinos (grietas, humedades, elementos sueltos) para tener una referencia si después hay reclamaciones. Durante la obra, la medianera que queda al descubierto se protege y se impermeabiliza provisionalmente, y los elementos que la traban (vigas, forjados apoyados en el muro común) se cortan y apean sin arrancarlos. Al terminar, la medianera se deja revestida y estanca hasta que la nueva construcción la cubra. Todo esto va en el proyecto y en el precio; si un presupuesto de demolición no menciona las medianeras, falta algo.

Cuánto cuesta una demolición

Depende de tres factores más que de los metros: el acceso (calle estrecha o peatonal, imposibilidad de contenedor a pie de obra), el sistema constructivo (hormigón armado con cimentación profunda cuesta más de derribar que muro de ladrillo y forjado de viguetas) y los residuos (el fibrocemento o los residuos mezclados encarecen la gestión). Por eso no damos precios por teléfono: un presupuesto de demolición fiable sale de una visita y de mediciones reales, y debe desglosar por separado la demolición, la gestión de residuos y la protección de los edificios colindantes. En cualquier caso, la demolición representa una parte pequeña del coste de la obra nueva que viene después, y hacerla bien ahorra sobrecostes en la cimentación y en la medianería.

Plazos

Un vaciado interior de un piso de 90 m² se resuelve en una o dos semanas; una demolición total de un edificio entre medianeras de tres o cuatro plantas, en torno a tres a seis semanas de ejecución, más el tiempo de licencia, que en València es la parte lenta y conviene solicitar junto con la licencia de obra nueva para no perder meses entre una y otra.

Preguntas frecuentes

Si tienes un edificio o un local que demoler en Valencia, pídenos una visita técnica: revisamos acceso, medianeras y residuos y te damos un presupuesto cerrado por partidas antes de que pidas la licencia.